В конце июля игроки рынка недвижимости насторожились, узнав о том, что первый зампред правительства Российской Федерации Игорь Шувалов поручил создать при министерстве строительства и ЖКХ рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства о долевом строительстве, которые должны быть приняты осенью.

Такая оживленность среди девелоперов вполне понятна, ведь исходя из нововведений к 2020 году предполагается поэтапный переход к новой модели приобретения жилья. Застройщик сможет привлекать деньги граждан не напрямую, а только через специальный банковский счет, где средства будут аккумулироваться. Банк таким образом выступит гарантом того, что деньги граждан в случае, если застройщик по каким-то причинам не сможет выполнять свои обязательства, не пропадут.

Неудивительно, что среди игроков рынка недвижимости тут же появились пессимистичные настроения. Дескать, грядут тяжелые времена. Число девелоперов сократится, работать станет сложнее, а это в свою очередь приведет к росту цен не только на новостройки, но и на жилье в целом.

Застройщики: вместе легче.

Однако, так ли все плохо на самом деле. Давайте порассуждаем вместе. Понятно, что в первую очередь данные новации ударят по мелким застройщикам. Сильные повозмущаются, но обязательно приспособятся к ситуации. Но ведь сама паника пока преждевременна: новый закон еще не принят, а только разрабатывается. И будет ли он взят на вооружение в обсуждаемом виде – еще большой вопрос. Большинство серьезных девелоперов рассуждают о том, что даже если изменения примут, то у всех участников рынка будет как минимум пять лет в запасе для того, чтобы осознать их и подготовиться к моменту, когда они вступят в силу.

Соответственно, и механизм действий будет разрабатываться постепенно. А сейчас рынок вряд ли сильно изменится. То есть цены, если и вырастут, то не по причине грядущих нововведений, а исключительно под влиянием рынка.

Не будет никакого "запрета" на продажи и в период строительства. Скорее всего запрет будет на продажи "незавершенки" без участия банка. Поэтому объяснения застройщиков, что им придется строить объекты до сдачи на заемные средства, и это поднимет затраты на строительство на 25-35 процентов, бессмысленны. Типовая схема работы, по мнению экспертов, будет выглядеть так: застройщик приходит к банку с участком и своими средствами и показывает проект; банк назначает его оценку авторизованными консультантами с точки зрения рыночного спроса; банк же верифицирует проект (конечно, не без участия консультантов), открывает застройщику кредитную линию, назначает компании по финансовому аудиту и техническому надзору; застройщик открывает продажи. Продажи осуществляются через банк, банк является третьей стороной договора с покупателем и, по сути, гарантом выполнения условий договора.

Не исключают эксперты и появления новых «вводных» от государства. Так, например, говоря о застройщиках Московского региона, они отмечают, что те уже привыкли работать в постоянно меняющихся условиях. Поэтому для них данное нововведение — далеко не первое. Возможно, теперь им придется пересмотреть свой бюджет на ближайшие годы, постараться сформировать необходимый резерв, благодаря которому получится без потерь перейти на новый этап работы по новым правилам. Не исключено, что при поддержке государства появятся альтернативные доступные источники финансирования застройщиков.

Однако есть пункт, в котором все эксперты единодушны – это монополизация рынка строительства, связанная с уменьшением числа застройщиков. Не все из них смогут получить банковские гарантии и будут вынуждены уйти, оставив в игре только крупных девелоперов.

Так же прогнозируют они и уменьшение числа проектов, так как застройщики будут вынуждены подходить к денежному вопросу более взвешенно и обдуманно. Опять же вырастут сроки реализации.

Правда эксперты не столь категоричны в решении судьбы мелких строительных компаний. Не исключается возможность возврата к «серым» схемам оплаты, существовавшим до принятия ФЗ-214. Например, перейти на ЖСК или предварительные договоры купли-продажи и так далее. Кому не удастся найти способы "остаться на плаву", вероятно, покинут рынок, но это будет скорее вынужденным решением.

Вполне возможны и объединения мелких застройщиков в консорциумы для реализации крупных интересных проектов.

Идет речь и об изменении самих проектов. В данном случае в сторону уменьшения площадей и отказа от каких бы то ни было изысков, которые смогли бы удорожить проект.

В целом, эксперты сходятся во мнении, что все не так уж и критично, хотя и не совсем хорошо для рынка жилья в целом. Сетуют эксперты на то, что нововведения, конечно, нужны, но не в таком виде. И не было бы более простым и экономически эффективным решением – обеспечение застройщика и генподрядчика банковской гарантией. Такая схема оказалась бы менее затратной, поскольку гарантия дешевле, чем сам кредит, а риски минимизированы до нуля. Средства, необходимые на строительство, будут всегда. Проблемы с застройщиком нет — заменили и стройка продолжается. Генподрядчик обанкротился — тоже не беда: банк обеспечил финансирование, а сам может разбираться сколь угодно долго.

Банки: осторожность превыше всего.

Сами же банки пока комментировать ситуацию не торопятся. Хотя эксперты строительной области уверены в банковском лобби в данном вопросе.

Эксперты прогнозируют, что все изменения, о которых идет речь, интересны лишь крупным банкам или банкам с господдержкой. Доверие к ним у потребителей гораздо выше. Да и некоторые из них уже давно выступают финансовыми партнерами в строительных проектах.

Однако застройщики в данном случае опасаются, что на рынке может возникнуть монополия банков, при которой они будут устанавливать выгодные условия лишь для себя. Чтобы этого избежать, государством должны быть установлены максимальные комиссии и тарифы. Да и контроль со стороны государства не помешает.

Потребители: тише едешь – дальше будешь.

В конце давайте обратим внимание еще на одного важного участника строительного рынка – потребителя. И в данном случае самый важный вопрос – стоит ли ждать роста цен на квадратный метр. И тут эксперты считают, что рост цен, если и начнется, то уже ближе к вступлению нововведений в силу. А на данном этапе неприятным моментом скорее станет замедление темпов строительства, связанное с тем, что застройщики будут вынуждены приноравливаться к новым правилам уже сейчас. При негативном развитии ситуации рост цен составит 30-40 поцентов.

Ожидаемый рост стоимости даже если и произойдет, то не одномоментно. Скорее всего его стоит ждать с 2016 года, а своего максимума он достигнет к 2020 году, когда девелоперы и начнут реализовывать проекты с использованием банковских кредитов. Однако значительного увеличения цены может и не произойти, если будет реализована озвученная идея выдавать деньги дольщиков (которые поступают на банковский счет) застройщикам в кредит под три процента. Такой процент не является критичным для рынка недвижимости и не приведет к катастрофическому росту стоимости жилья. Если же девелоперы будут брать проектное финансирование под 15-20 процентов, то, вероятно, начнется рост цен и многие покупатели постараются совершить покупку до 2020 года.

Итак, подводя итоги, можем смело утверждать одно: эксперты единодушны во мнении, что рост цен на жилье в ближайшее время не произойдет, поэтому создавать ажиотаж на рынке не стоит. А за пять лет измениться может все – от законов до ситуации в стране в целом.